الاستثمار العقاري في تركيا | أيهما أفضل شراء منزل أم متجر؟ - مجموعة مسار

الاستثمار العقاري في تركيا | أيهما أفضل شراء منزل أم متجر؟

عندما يُفكّر المستثمر الأجنبي في شراء عقار في تركيا، أول ما يبحث عنه هو نوع الوحدة العقارية الأنسب والأقوى كأداة استثمارية مربحة توفّر له عديد من الفوائد مستقبلاً.

ولأن سوق العقار في تركيا صناعة ديناميكية تتغير باستمرار؛ لم يكن غريبا أن تراه في طليعة أدوات الاستثمار، غير أن بعض الهياكل تكتسب أهمية بمرور الوقت مقابل فقدان الآخر لقيمته توازياً مع تغيرات السوق.

ومن هنا، يتوجّب على كل مقبلٍ على شراء عقار في اسطنبول أو طرابزون أو أيّ من المدن التركية؛ أن يدرس الأوضاع الحالية للسوق العقاري، ليبني على أساسه قراره الاستثماري الذي يمنحه أكبر عائد على الاستثمار.

أهمية الاستثمار العقاري في تركيا

يُعد التملك العقاري إحدى أفضل طرق الاستثمار في تركيا التي تجري بأقل قدراً من المخاطر؛ لذا تجده في مقدمة الخيارات الاستثمارية لدى قطاع كبير من المستثمرين ورجال الأعمال وكل راغبٍ في تحقيق أرباح طويلة الأجل.

وتأجير وبيع أو نقل العقارات في الوقت المناسب، يمكن أن يوفّر للأفراد مكاسب ومزايا كبيرة للغاية؛ فالاستثمار في عقار ما قد يكون أكثر ربح من تكاليفه، مع مراعاة عوامل عدة؛ مثل قيمة العقار المعني بمرور الوقت، الصيانة من الداخل والخارج، فضلاً عن طبيعة محيط العقار.

فوائد الاستثمار في محلات للبيع في تركيا

تقع المتاجر عادة في موقع مركزي من المنطقة، وهي أحد أنواع العقارات التجارية التي يزداد الطلب عليها؛ لما توفره من مزايا استثمارية كالدخل المرتفع، وذلك في حال جرى استخدامها بشكل جيّد.

والمحلات يجري تأجيرها بسرعة، فلم يخل شارعاً في مدينة من مجموعة واسعة من المتاجر؛ وهو ما كان مدعاة لتوجّه قطاع كبير من رجال الأعمال للاستثمار في هذا النوع من العقارات التجارية.

معايير الاختيار بين العقار السكني والتجاري
ولأن أيّ نوع استثمار عقاري له إيجابيات وسلبيات؛ فإننا نضع بين أيديكم هذه المعايير التي ننصحكم بمراعاتها عند الاختيار بين شراء متجر أو منزل؛ فمن خلالها ستحصلون على إجابة وافية عن نوع الاستثمار الأكثر ملاءمة لكم.

1- إيرادات الإيجار
عند شراء عقار كاستثمار، وبغض النظر عن نوع العقار المعني؛ فإنه من المنطقي أن يؤمّن دخلاً إضافياً للمالك، وذلك بسبب ميزة إمكانية التأجير.

وحتى تصل إلى مرحلة بدء جني أرباح العقار، يجب الإلمام بمجموعة من الأمور الهامة، مثل قيمة عوائد الإيجار، وحساب العمر الاستهلاكي المتراكم للعقار، ويتحدّد ذلك وفقاً للعوامل التالية:

الموقع
نوعية البناء
عمر البناء
تحليل المنطقة التي يقع بها العقار
فوائد الموقع الداخلية والخارجية
جودة المواد المستخدمة في البناء
الغرض المستخدم من البناء
ومع ذلك، فهناك حقيقة واضحة مفادها أن إيجارات المحال التجارية أعلى بكثير من إيجارات المنازل؛ وذلك بسبب استخدامها لأغراض تجارية.

وعند البحث عن إجابة لسؤال ما إذا كان من الأفضل الاستثمار في منزل أو متجر؛ فإن أكبر عاملاً يتحدّد على أساسه الاختيار المُناسب هو أسعار الإيجارات لكل منهما.

2- حالة البناء
أحد العوامل التي تؤثّر إلى حدّ كبير في تحديد قيمة العقار الأساسية هو حالة المبنى؛ ومن بين هذه العوامل:

العمر الإجمالي للمبنى
مدى مقاومة البناء للزلازل
خصائص المواد المستخدمة في البناء
أسلوب التصميم وهندسة العمارة
خصائص هيكل البناء

3- معدل زيادة الإيجار
مع وجود فرق واضح بين أسعار إيجارات الوحدات التجارية والسكنية؛ فإنّ معدلات زيادة الإيجار لهذه الأنواع من العقارات قد تختلف أيضاً عن بعضها بعضاً.

ففي كل عام، ينشر مؤشر أسعار المستهلكين (TÜFE) معدلاً مُحدّداً للزيادة في الإيجارات لكلٍّ من العقارات السكنية والتجارية..

ووفقاً للبيانات الصادرة عام 2023، جرى تحديد معدل زيادة الإيجار للعقارات السكنيّة بنسبة 25٪ على الأكثر، بينما كان الحد الأقصى لمعدل زيادة الإيجار للعقارات التجارية هو 72,31٪.

وبطبيعة الحال، تؤثر هذه الإحصائيات كثيراً على تحريك أسعار الإيجارات، وعليه فإنها تلقى اهتماماً من قِبل الأشخاص الذين يواجهون معضلة الاختيار بين الاستثمار في متجر، أو الاستثمار في منزل، وذلك في حال كانت ميزانيتهم تسمح بذلك.

اقرأ أيضا: مبيعات العقارات السكنية : 98 ألف منزل للبيع في تركيا في يناير 2023

4- الضرائب المُتعلقة بالعقار
مالك العقار هو المسؤول عن دفع جميع الضرائب المتعلقة بالعقار الذي جرى شراؤه، لحين نقل ملكيته وبيعه إلى مشترٍ جديد..

وفي حال بيع العقار، لا يترتب أيّ نوع من الضرائب بعد إتمام عملية البيع، ولكن في حال التأجير؛ سيظل المالك يتحمل ضرائب الملكية جميعها، حيث إن المُستأجر لا يمكنه استخدام المنزل إلا لفترة زمنية معينة وموثّقة في عقد الإيجار.

أما إذا جرى تأجير العقار المعني أو بيعه كمتجر؛ يكون المستأجر أو المشتري الذي يدير الأعمال مسؤولاً عن دفع جميع الضرائب المستحقة على العقار.

5- تكاليف صيانة العقار
قبل تأجير أو بيع العقار السكني، يتحمل المالك مسؤولية تغطية كافة تكاليف صيانة العقار من أجل إجراء عملية بيع جيّدة؛ لأن المنازل المُهملة وغير المكتملة قد تُسبب مشاكل كبيرة للعقار على المدى الطويل؛ وبالتالي يصعُب إيجاد مُستأجر لها، كما أن بيعها يستغرق وقتاً كبيراً.

وأصحاب المتاجر أيضاً يقع على عاتقهم مسؤولية الحفاظ على نظافة العقارات ذات الصلة وتسليمها للمشتري وهي بحالة جيدة، أما بعد التأجير، فإن جميع أعمال التجديد وتغيير التصاميم وغيرها من الإضافات والإزالات في المحال المؤجرة لأغراض تجارية؛ تقع على عاتق المستأجر.

ويرجع السبب في ذلك، إلى أن أعمال الصيانة والتجديد تختلف من متجر لآخر بحسب نوع النشاط التجاري الذي يُحدّد المستأجر أو المشتري نوع التصميم والديكور المُناسب له.

6- الموقع
موقع العقار سواء أكان سكنياً أو تجارياً؛ هو عنوان مقارنة آخر يتبادر إلى الأذهان عند البحث عن إجابة لسؤال ما إذا كان المتجر أو المنزل أكثر منطقيّة للاستثمار العقاري في تركيا.

فعلى سبيل المثال، عندما تستثمر في متجر يقع في منطقة لا يتردّد عليها الناس، وليس ضمن موقع مركزي في الشارع الموجود به، فإن عائده الإيجاري سيكون قليلاً، وينطبق هذا أيضاً على العقارات السكنية التي تُستخدم لأغراض الإقامة.

لذا، يجب على البائع الذي يفكر في شراء أو تأجير عقار، الانتباه إلى حقيقة أن العقار المعني لا بد أن يقع في موقع مركزي؛ لأن القرب من مواقع حيوية مثل المستشفيات والمدارس والمولات ومراكز المدن يضمن نجاح العملية الاستثمارية.

فيما يتأثر الربح سلباً، عند الاستثمار في متجر أو منزل لا يتمتع بموقعٍ حيويٍّ، ويستمر ذلك حتى تتغيّر العوامل المحيطة بالعقار ذي الصلة، ويبدأ الموقع في التغيّر ويصبح أكثر حيوية من ذي قبل.

7- أجرة الإخلاء
أجرة الإخلاء هي القيمة المدفوعة للشخص الذي استأجر العقار بعد إخلاء المنزل؛ حيث يتم أخذ أجرة الإخلاء، والمعروفة أيضاً بمبلغ التأمين، من المستأجر، لتُدفع للمالك عند بداية الاستئجار..

وعند إخلاء المستأجر للمنزل، يجري استراد هذا المبلغ ويُعاد للمستأجر في حال ضمان عدم وجود أضرار بالعقار السكني أو التجاري.

وتختلف رسوم التأمين المطلوبة للمتاجر والمساكن عن بعضها بعضا؛ ففي حال تأجير العقار المستخدم كمنزل؛ يجري أخد مبلغ التأمين على شكل بدل إيجار لشهرٍ واحدٍ. وعند تأجير العقار كمتجر؛ يمكن أن يصل مبلغ التأمين إلى بدل إيجار لـ3 شهور.

أما في الحالات المتوقع أن يتجاوز مبلغ التأمين فيها بدل إيجار لـ3 شهور؛ تدخل المادة 342 من قانون الالتزامات التركي حيز التنفيذ، ولا يمكن أن يتجاوز مبلغ التأمين بدل إيجار 3 أشهر في إيجارات المساكن أو المتاجر.